Kịch bản nào cho thị trường địa ốc năm 2018?

.

Với kinh nghiệm từ những cơn sốt đất và các dự án ảo, năm 2018 các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư luôn cảnh giác với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận “khủng” và tâm lý đám đông. Năm nay thị trương phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư, đặc biệt là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Nhà đầu tư ngoại ồ ạt đổ bộ

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng đầu tiên của năm 2018, doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành lĩnh vực, trong đó BĐS vẫn giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đầu tư đăng ký 77,6 triệu USD, chiếm 6,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu dự báo dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đã, đang và sẽ tăng lên. Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng sẽ tác động tích cực đến BĐS năm 2018.

Thị trường sẽ chứng kiến xu hướng nhà đầu tư trong nước ra mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam (đặc biệt là đầu tư vào các trung tâm thương mại lớn như TP.HCM, Hà Nội…).

kich ban nao cho thi truong dia oc nam 2018

“Giữa chứng khoán, vàng và BĐS thì BĐS lại là kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong năm 2018, đơn giản nó đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đối với những khoản đầu tư ngắn hạn thì chứng khoán là kênh đầu tư hiệu quả. Nhưng ở phân khúc trung và dài hạn, BĐS vẫn là kênh đầu tư có vị trí cao nhất”, ông Hiếu phân tích.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn mạnh đối với dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho thị trường Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp BĐS.

“Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển BĐS. Điều đó sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà, khi các công ty phải luôn chịu áp lực phát triển từ một thị trường lớn, từ đó phải tích cực tìm kiếm cho mình các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm”, ông Khương nói.

Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài còn được kỳ vọng tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển, đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà.

Cảnh giác với dự án cam kết lợi nhuận khủng

Từ những dự báo thị trường nêu trên, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, đánh giá BĐS tiêu dùng phục vụ nhu cầu để ở và BĐS đầu tư cho thuê vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2018. Bên cạnh đó, thị trường đất nền và nhà phố cũng sẽ tiếp tục sôi động.

Tuy nhiên, theo ông Minh, năm 2018 cũng sẽ lặp lại những rủi ro như những năm trước và hiện nay đó là rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư. Các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần có kiến thức về thị trường BĐS mới nên tham gia. “Cần xây dựng cho mình mối quan hệ với các chuyên gia tư vấn về thị trường và pháp lý lĩnh vực này. Luôn cảnh giác với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận “khủng” và không nên có tâm lý đám đông” - ông Minh cảnh báo.

kich ban nao cho thi truong dia oc nam 2018
Năm 2017 xuất hiện nhiều doanh nghiệp môi giới bán dự án ảo với cam kết lợi nhuận khủng. Ảnh: S.Nhung

Ông Nguyễn Trí Hiếu lại khuyên người mua cần quan tâm đến các dự án được ngân hàng bảo lãnh. Việc bảo lãnh rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Người có nhu cầu mua để ở phải cân nhắc kỹ về các yếu tố như pháp lý của dự án, cơ sở hạ tầng xây dựng đồng bộ chưa, số lượng khách có nhu cầu ở thực tại dự án là bao nhiêu, tránh trường hợp mua xong lại... ở một mình.

Đáng chú ý, BĐS TP.HCM được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá sẽ tăng trưởng mạnh trong khi Hà Nội chững lại. Những khu vực tại TP.HCM được dự báo sẽ sôi động trong năm 2018 là Thủ Thiêm (tâm điểm của khu Đông và cả TP.HCM), quận 8 (hứa hẹn trở thành điểm hấp dẫn vì có vị trí kết nối với các quận trung tâm, lại có mặt bằng giá thấp hơn quận 7, quận 9). Bên cạnh đó, các dự án BĐS nằm trên trục đường Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Lương Bằng nối dài, Nguyễn Hữu Thọ và hàng loạt tuyến phố tại huyện Nhà Bè được dự báo sẽ tạo đột phá tại khu Nam trong năm 2018.

Mặt bằng giá có thể bị đẩy lên quá cao

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% trong xuyên suốt 4 năm qua: 2014-2017, vị chi đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp. Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu và còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực.

Đó là chưa kể đến việc hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá bất động sản nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị vốn có, là lúc bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.

Sẽ khó vay ngân hàng để đầu tư bất động sản

Dù vẫn giữ được sự phát triển nhưng thị trường BĐS năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn. Một trong số đó là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Nghị quyết 01 của Chính phủ cũng yêu cầu ngành ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực BĐS. Áp lực này cũng sẽ là động lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

kich ban nao cho thi truong dia oc nam 2018
Nguồn vốn ngân hàng cho BĐS sẽ bị siết lại để ngăn ngừa bong bóng. Ảnh: Lê Quân

Trong khi đó, ông Phạm Mạnh Thắng, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Vietcombank, cho rằng: “Việc siết vốn vào lĩnh vực tiêu dùng, BĐS, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối với lĩnh vực địa ốc, các ngân hàng cũng cần lựa chọn dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu quay trở lại”.

Bên cạnh đó, việc siết lại cho vay BĐS có thể khiến doanh nghiệp lẫn người dân gặp khó nhưng sẽ tốt cho thị trường và ngân hàng cả trung và dài hạn. Bởi thị trường địa ốc, chứng khoán tăng trưởng nóng trong thời gian qua thu hút nguồn vốn rất lớn, từ đó có thể dẫn tới bong bóng tài sản được bơm dần lên. Đây là điều không tốt, thậm chí gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

kich ban nao cho thi truong dia oc nam 2018 Novaland rót thêm 760 tỷ vào Công ty địa ốc Thành Nhơn

Đơn vị nhận 760 tỷ đồng rót thêm là CTCP Địa ốc Thành Nhơn thực chất cũng liên quan tới Novaland khi phần lớn vốn ...

kich ban nao cho thi truong dia oc nam 2018 Doanh nghiệp địa ốc đua thưởng Tết lớn

Thưởng Tết cao là một trong những chính sách được doanh nghiệp bất động sản tính toán đến để giữ chân môi giới.

Nguồn: thoimoi.vn